11 juin 2009

Premier post sur les prix de l’immobilier en Roumanie, le «sport national»…
Je ne reviendrai pas sur les aspects généraux présentés à la fin de l’année dernière à l’adresse suivante :
http://curnau.over-blog.com/article-25557907.html
Depuis fin 2008 le marché de l’immobilier roumain a connu un «effondrement-blocage» car a brutalement manqué le «carburant bancaire» qui avait précédemment encouragé une explosion devenue déraisonnable.
Les prix semblaient avoir sensiblement baissé, sans atteindre les niveaux que beaucoup à l’étranger considèrent comme raisonnable, à savoir autour de 2 salaires moyen du mètre carré construit. Même en tablant sur l’économie grise, la baisse par rapport aux sommets de la bulle, bien que sensible, pouvait sembler insuffisante.
Et puis… après un hiver morose, l’air tiède et trompeur de la reprise fredonné par les média et le gouvernement a semblé s’imposer. Il y a bien sûr la flambée suspecte des bourses ( forte linéarité de la hausse et volumes étrangement faible des transactions qui font regarder vers les banques américaines abreuvées de dollars frais de la fed), explosion spécialement marquée dans les pays émergents, dont la Roumanie fait partie.
Il y a aussi, voire surtout, l’effet FMI, lequel avec ses camarades pompiers (UE, Banque Mondiale et BEI + BERD) arrive avec un joli paquet de 20 milliards d’Euro pour… permettre à un gouvernement ne produisant guère plus que des effets d’annonce de continuer à payer les salaires des fonctionnaires et retraites fraichement augmentées. Personne ne se demande comment le pays pourra rembourser cet argent qui va surtout permettre de faire les fins de mois. L’important est que le grand public électoral soit bien convaincu que «tout est bien qui finit bien».
Cluj est spécialement coutumière de ces effets euphoriques de ce genre ; les loyers ont sensiblement augmenté dès qu’il a été annoncé que Nokia s’installerait ici (alors même que les salaires proposés donnaient peu de chances aux ouvriers de s’offrir les loyers réclamés par les propriétaires clujois…). Alors si maintenant le FMI sort la grosse artillerie… avec en plus les fonds européens qui sont censés irriguer l’économie… retour au business as usual…
Et c’est vrai qu’on est tenté d’y croire… le décor semble plutôt positif… ce qu’il reste de nature à Cluj Napoca reverdit… de toute façon les gens en ont marre de voir tout en noir après en hiver entier… le gouvernement fourmille d’initiatives brouillonnes, même si elles aboutissent rarement (la dernière en date, le «programme première maison», semble aussi flou que non financé…). La créativité doit être là avec des ministres qui se contredisent à qui mieux mieux, il devrait bien en sortir quelque chose…
Mieux, la banque centrale a baissé d’un demi point sont taux d’intervention (ramené à 9,5 %), et a supprimé l’obligation de dépôt de réserve pour les passifs a longs termes en devises (2 ans minimum) des banques… ce qui devrait dégager des liquidités… et cette même banque centrale inonde le marché de liquidités à court terme en escomptant les titres d’état aux banques, ce qui permet au moment où l’Etat aspire tout le cash du marché de doubler les liquidités disponibles…
Enfin il est clair que favorisée par le retour des beaux jours… et bien souvent la nécessité de vendre au plus tôt,… l’activité de construction est repartie, on construit, et surtout on finit beaucoup…
Et pourtant… pourtant c’est surtout la rémunération des placements chez les banques qui semble orientée à la baisse, le coût des prêts restent prohibitif… ces banques effrayées par l’explosion des retards de paiement, doublé du doute sur la valeur des garanties qui étaient parfois surélevées dès la période de la bulle, ne semblent pas avoir réouvert les vannes du crédit, (la baisse des volumes de crédit est compensée par la hausse des marges) au point que le premier ministre, qui n’a visiblement pas le temps de réfléchir avant de parler, a menacé de taxer les banques réticentes à prêter ( effectivement, les taxer améliorera rapidement leur situation financière ce qui leurs permettra de prêter beaucoup plus facilement…). Si vous étiez à la place des banques, qui en plus ont été habituées à se goinfrer ici ces dernières années, franchement, vous identifieriez beaucoup de projets solides et sûrs vu le contexte actuel, et disposant en plus de garanties dont la valeur ne fondra assurément pas dans les prochaines années ? (à part bien sûr l’or, mais celui ci n’est pas encore très à la mode ici, suite notamment aux confiscations communistes…). Moi à leur place je ferais le dos rond en ne finançant que ce que l’Etat garantit. (ce qui est fortement très limité…)
Or sans les banques, en Roumanie encore moins qu’ailleurs une part significative de la population peut acheter de l’immobilier…
Oui, mais comment expliquer alors qu’en 2 mois les prix de marché des appartements aient repris près de 50 % me répondra t’on ? En fait il faut signaler que la notion de prix de marché en Roumanie est une notion assez spécifique, ça signifie plutôt (faute de statistiques fiables) le prix (souvent déraisonnable) inscrits dans les petites annonces… ceci donne un marché virtuel sur lequel l’offre et la demande ont encore moins de chance que Romeo et Juliette de se rencontrer…
On est en effet en phase paradoxale de regonflage fantasmé de la bulle immobilière. Le promoteurs ne veulent pas lâcher sur les prix dans l’espoir en apparence crédible que l’économie sera repartie d’ici septembre… (sinon ils plongeront, entrainant le marché dans leurs chute…) Les autres propriétaires qui n’ont pas compris ce qu’avait provoqué la crise (pour l’essentiel un excès d’endettement) se disent qu’elle devrait déjà être terminée vu tout le battage qu’on a fait la dessus… et puis la crise ne fait plus recette, on nous met donc en scène une reprise, plus porteuse d’audience…
Pourtant l’encéphalogramme du marché est toujours archi plat… le meilleur exemple est sans doute constitué par l’activité des architectes, qui sont au tout début de la chaine des constructions, ils n’ont plus que jamais rien à faire… rien de nouveau ne «rentre»…
Pour en avoir le cœur net sur cette «reprise» j’ai décidé de mettre en vente (sur les principaux support locaux) un terrain juste à la sortie de Cluj Napoca, bien situé, disposant d’infrastructures réseaux, à un prix comparativement très raisonnable… et devinez… je n’ai reçu aucun appel… rien… personne qui aurait au moins essayé de négocier… j’ai pourtant modifié ensuite l’annonce pour bien préciser que le prix était négociable, que le paiement pouvait être étalé, mais… rien de rien…
Ce qui est certain (comme le fait justement remarquer un confrère français de Cluj) c’est que la plupart des hommes d’affaires de Cluj ont gagné tellement d’argent ces dernières années qu’ils ne sont pas pressés de vendre… ce qui freine l’ajustement des prix à la baisse. Et puis les pros de la manipulation des prix ne se résignent pas facilement à ce que le marché ne soit plus favorable aux vendeurs…
Il est aussi très probable que quand les prix des propriétés immobilières reprendront leur rapide baisse (elle n’est d’ailleurs probablement pas totalement interrompue au niveau des rares transactions effectives, ceux qui sont pressés de vendre le font à prix sacrifié…), les niveaux des loyers (également très élevés) baisseront sans doute beaucoup moins, eux…
Certes les classes creuses d’étudiants arrivent en septembre 2009… certes beaucoup de personnes tombées au chômage vont être obligées de repartir dans une plus petite ville ou à la campagne chez leur famille… mais il faut tabler sur des retours de l’étranger de roumains partis tenter leur chance et tombés au chômage, ce qui (même si Cluj Napoca n’est pas typiquement une ville d’émigration) devrait combler une large partie des vides crées, ceci en partant par ailleurs sur un fort entassement de la population et une élévation de l’age moyen, impliquant un plus fort désir d’intimité. Le repli sur les campagnes sera d’ailleurs bien plus difficile qu’après 89, quand on voit que même la majorité des ruraux ne cultivent plus rien et achètent désormais jusqu’à leurs oignons…
Il faut aussi tabler sur les fortes réticences des propriétaires à renégocier avec les locataires en place, (cf leur tendance à se cramponner à un illusoire prix du marché qui fait qu’un large partie des espaces commerciaux du centre sont désormais vides…) ce qui pourra au mieux conduire à un jeu de chaises musicales, les locataires étant souvent obligés de déménager dans un logement vide pour bénéficier d’un meilleur rapport qualité prix.
Et Transycons dans tout ça ?? A à titre perso j’ai réussi à négocier en mars un – 15 % sur mon studio du centre (mais le propriétaire a été à bonne école de crise, il s’est retrouvé avec une maison vide sur les bras après qu’une société de construction lui ait laissé une grosse ardoise impayée…). Coté pro le propriétaire de nos locaux ne veut rien savoir. Après avoir suggéré l’an dernier qu’il serait prêt à vendre le pavillon que nous lui louons à 400 000 € ( !! Je pense qu’a ce prix la on pouvait construire quelque chose de 3 fois mieux en Europe de l’Ouest…) et réclamé une forte augmentation du loyer (+ 80 % !) en échange de la prolongation du bail (qui du coup ne s’est pas faite, pas plus que les investissements de notre part dans les murs) tout le monde était dans l’expectative. À l’approche de l’expiration du bail, nous avons réclamé une baisse de loyer du fait de la conjoncture générale. Le propriétaire n’a rien voulu savoir, arguant du prix déjà très bas par rapport au marché ( cad prix affichés, y compris pour les locaux vides depuis longtemps, et y compris les prix qu’acceptent de payer les naïfs ou les vedettes de football…) mais il n’a pas obtenu non plus la hausse de loyer qu’il considérait comme quasiment acquise.
Nous avons trouve quelques offres plus intéressantes, mais rien correspondant pile à notre besoin (non meuble, environ 200 m² utile). Il faut dire que beaucoup de sociétés fuiraient actuellement le centre, trop cher, pour se réfugier dans des villas, plus accessible, ce qui soutient voire fait remonter les prix de loyer de ce type de biens, ou au moins les prétentions des propriétaires. L’effondrement des prix du marché que je pronostiquais n’a pas eu lieu… mais je pense que ce n’est que partie remise, et je suis convaincu que la rentrée sera pleine de (bonnes) surprises pour les locataires débrouillards…